写字楼投资要素

写字楼投资要素

影响写字楼投资市场或投资决策的要素可以分为宏观、微观与个别三个方面：宏观要素由社会经济、城市特征、区域特性和城市规划等构成;微观要素主要有市场供需关系、市场租金、价格和空置率等;个别要素包括项目区位、产品类型、升值潜力和配套等。写字楼的市场功能属性决定了它与其他物业类型相比，拥有“较强的投机性、市场需求波动性以及供给周期独立性”三个特征。写字楼市场由于市场化运作程度高、受政策干预小、利润率高，是投资者青睐的房地产投资工具之一，也被称为房地产投资市场的“风向标”。

但我们需要了解和把握住宅与写字楼最为关键的区别：住宅的终极目的是提供舒适的居住空间，是一种消费品;写字楼的终极目的是为提高企业或资金的生产力，是一种生产工具。因此，写字楼的命运往往与所处城市的社会经济情况密切相关。影响写字楼投资市场或投资决策的要素可以分为宏观、微观与个别三个方面的因素。宏观要素主要有社会经济、城市特征、区域特性和城市规划等;微观要素主要有市场供需关系、市场租金、价格和空置率等;个别要素主要有项目区位、产品类型、升值潜力和配套等。

宏观要素是引导

从宏观层面来看，作为经济发展的载体，写字楼的发展和城市经济的发展息息相关。写字楼作为国家经济活动的一种载体，同时也作为房地产领域中一项高端的投资产品，其价值取向来自于整个城市的经济发展水平。一国经济变化的方向和速度会对整个写字楼及其投资市场带来很大的波动;而针对具体的城市和区域市场，城市的区域特征、区域经济结构、产业结构的不同将会形成需求特征各异的写字楼市场，进而产生不同的写字楼投资需求。

写字楼的价值来自于城市经济发展水平，城市特征又影响着写字楼的发展方向，产业发展状况影响写字楼客户结构，而城市规划将对区域功能型写字楼产生明显的聚集效应。因此，昆明作为云南的政治、经济、文化中心以及面向东南亚重要的经济窗口，其经济发展水平与方向直接影响着本地写字楼市场的发展。

昆明第一产业增长缓慢，比重较小，二、三产业齐头并进、比重较大;持续扩张的服务型经济，将是未来产业发展的方向;成效显著的招商引资，为写字楼市场发展提供了动力，成为支撑写字楼市场发展的重要基础。另外，随着昆明城市总体规划的出台，昆曼大通道、新机场、泛亚铁路等基础建设的推进，对城市经济、产业结构的调整将起到非常重要的促进作用。可以预见，在不久的将来，昆明城市经济环境的巨大改善，会让调整中的写字楼市场进入继99世博会后的又一个高速发展阶段，写字楼投资市场潜力会得到进一步提升。

微观因素是条件

回到写字楼市场的微观层面，写字楼产品通过供需双方之间的买卖或租赁等交易活动，形成了价格、租金水平、空置率、收益率等元素，它们共同构成了投资者判断市场发展形势、控制投资成本收益的决策参考要素。当写字楼市场要素从宏观层面反映到微观层面时，市场参与者将依据各自的信息渠道共同影响物业供需关系，从而对租金水平、空置率起到较为明显的调整作用，进而促进或抑制写字楼投资者的投资行为。其中，由市场链条最终反映到的“入驻率”决定着一个写字楼的租金水平，是投资受益的保证。

个别因素体现价值

最后，区位、产品类型、升值潜力和配套等个体项目的自身条件将会对写字楼投资产生最为直接的影响效应。地段、产品、长线价值——决定了写字楼项目的投资价值。

切记，一个城市只有一个市中心，城市区域的拓展，只会使中心区域更加增值。写字楼所处的交通位置及便利程度非常重要。如果某个写字楼地理位置偏远、交通不便或交通拥挤，那肯定不适合投资。反之，如果写字楼周边交通线路发达，价格又合适，那就可以作为投资的一项选择。写字楼的功能特性要求写字楼产品，必须或最好位于商业活动和社会活动的中心区域，以适应这些活动的密切联系性和实效性，从而满足使用者的需求。

对于产品类型，纯写字楼是最佳的投资选择。在实际的投资行为中，这一点却被大多数的投资者忽略了，然而这个条件恰恰决定了投资的最终成败。商住楼的兴起一方面是总价低、门槛低，另一方面是商住两用。但是，正因为“两用”的特点决定了商住楼的前景并不美妙，办公和居住成为不可调和的矛盾体。关于配套即写字楼层高及电梯容量、数量、周边配套设施。在高层的写字间内，电梯数量的多少决定着上下班时的便利度及拥挤度，电梯容量则决定了载人的多少以及载运货物时是否便利。至于周边配套就更重要了，选择投资某个写字楼时，一定要周密考察周边配套设施如银行、商店、餐饮、公寓等是否齐全。

此外，写字楼开发投资具有较强的投机性，且投资周期较长，在这段时期内，市场状况可能会发生很大的变化，或者与原来的预测发生很大偏离。而且写字楼物业在建成之后通常以出租的方式经营，投资回收期长，在这段时期内的市场供需变化，都将对投资收益的实现产生影响。因此，从城市发展、规划角度选择潜力型区域写字楼产品，保障投资的长线价值是降低风险的有效途径。

随着昆明城市更新的加快，道路交通不断改善，城中村改造项目中写字楼物业的相继入市，中高档写字楼的投资良机即将显现，而那些规划中城市区域的商业中心，接下来会成为写字楼产品开发、投资的热点区域。

由此可见，影响写字楼物业市场的因素较为复杂，而通常写字楼市场包括使用、投资和开发市场，三个市场互相联系、互相作用，共同决定和影响了写字楼市场的发展。写字楼使用市场的供给和需求决定了市场租金、价格和空置率。写字楼使用市场的信息会很快地反馈到投资市场，写字楼租金和价格决定了写字楼的投资价值。这种投资价值与开发成本的关系及投资者期望的投资收益水平，带动了新写字楼项目的开发。写字楼投资市场除受使用市场影响外，还会受更广的资本市场的影响。投资者会将写字楼与其他投资工具进行权衡和比较，比较的结果最终会反映在投资者所要求的投资回报率上。之后的供给影响了写字楼使用市场的供需关系、市场租金和价格，进而影响写字楼投资市场的投资收益水平