开发商不按时办房产证业主可要求赔偿

麻涌莫小姐：去年，我准备结婚时，在某楼盘购置了一套商品房，合同约定了交房时间为今年的1月1日，开发商承诺自交房之日起90日内可以让我们办下房产证。我们收楼后，开发商却迟迟未能确权，至今我们都未能办房产证。请问我们业主是否可以要求开发商承担法律责任?如果开发商要承担法律责任，那么开发商需要承担怎样的法律责任?

邓云龙：根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：(一)商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限;(二)商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日;(三)商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。”

如果经过调查核实，未能办理房产证的原因确实属于开发商的原因，则莫小姐等业主可以要求开发商承担违约责任。莫小姐与开发商签订的《商品房买卖合同》中如果对于违约金有约定，则按照合同执行。如果合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，则可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算开发商应当支付的违约金。购房人需要注意开发商与购房人所签订的《商品房买卖合同》中对此是否有特别约定，因为毕竟法院是需要按照当事人的约定来进行处理案件的，因此，购房人在签订购房合同时对此应当倍加小心，不能让开发商钻空子。

中堂阿思：2009年3月，我在中堂的某楼盘购买了一套商品房，2009年的国庆节期间我办理了收楼手续。收楼之后，我们却迟迟未能收到开发商通知我们办房产证的通知。业主QQ群里的邻居说开发商由于拖欠国家税费，因此至今不能办理确权手续，所以我们业主办不了房产证。请问我们业主能否要求退房?退房的条件是什么?

邓云龙：《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定，预售商品房的购买人应当自商品房交付之日起90日内，现售商品房的购买人应当自销售合同签订之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。又根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十九条的规定，商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记，购房人有权要求退房，并有权要求开发商承担赔偿损失的法律责任。

如果阿思要求退房，则应当证明不能办理房产证系开发商的原因导致的。购房人需要注意的是开发商履行的是一种协助购房人办证的义务，即在购房人办理房产证的过程中，开发商应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件，包括提供土地使用证明、建设工程规划许可证、综合验收合格证、房屋测绘机构出具的房屋建筑测绘成果报告及房屋所有权登记手续。而按照《商品房销售管理办法》的规定，开发商应当在商品房交付使用之日起60日内，将需要由其提供的办理房屋权属登记的资料报送房屋所在地的行政主管部门。因此，购房人在主张退房之前，应当注意保留开发商未能尽到协助义务的相关证据。