农村房卖给外人 合同有效吗?

农村房卖给外人 合同有效吗?

在农村房屋买卖合同所引发的纠纷中，村民将房屋出售给本集体经济组织内部成员，认定买卖合同有效没有什么异议;但出售给集体经济组织以外成员，即外村村民或城镇居民时，合同效力的认定仍存在着司法不统一的现象：

(1)无效说。

理由是：其一，农村房屋出售给集体经济组织以外的人，违反《土地管理法》中关于宅基地使用权身份限制的规定;其二，如果农民的房屋允许自由买卖，就是将与房屋相连接的宅基地使用权作为标的物出卖了，实质上就是对农民集体所有的土地使用权进行非农业建设，因而为该规定所禁止。其三，1999年国务院办公厅在《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地通知》第2条第2款规定：“农民的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民占用农民集体土地建住宅。 ”

(2)有效说。

理由是：其一，1963年3月20日《关于对社员宅基地问题作一些补充规定的通知》第2项规定：社员有买卖房屋的权利。其二，最高法院(1992)民他字第8号批复认为：农村房屋买卖，按约定交付房款以及管理房屋的有效。

山东天正平律师事务所律师刘积波同意第(2)种说法，其理由是：农村居民依法获得的宅基地使用权，主要是为了满足村民的住房保障，但是，村民有特殊情况下必须变卖房屋，才能提高自己的生活质量，譬如：因大学毕业后招聘在深圳某一公司工作，需要在深圳购买房屋居住，把在农村的房屋出卖，获得价款作为在深圳购房的首付款;因参军提干后，在服兵役地结婚，需要购买房屋，将农村家中的房屋出卖购置商品房。上述二例，充分说明，农村房屋所有人并不是为了炒卖宅基地获取巨大利益而出卖自己的房屋，而是为了自己经济状况、工作需要、生活方便等而出卖自己房屋。所以说，农村村民出卖房屋应当具体情况具体分析解决，不应一刀切。

山东一诺律师事务所孙铭铭律师同意第(1)种说法：农村宅基地属于集体经济组织所有，农民是其成员，所以在此基础上才享有宅基地的使用权。如果转让给本经济组织以外的人，因违反法律强制性规定，所以合同应属无效。再者因合同一方当事人不符合法律规定，所以土地使用权证和房权证根本就无法办理，也不能实现权利人对物权的占有。

山东中苑律师事务所戴志辉律师同意第(2)种说法。第一，土地政策应当与社会制度及经济发展状况相适应。目前我国的土地属于全民所有和集体所有，所以，无论是农村房屋还是城市商品房，属于个人的只是地上的房子，对于土地拥有的都只是使用权。第二，我国法律之所以严格农村宅基地自由流转，目的在于保障农民有基本的生活保障。第三，虽然本律师认为应该放开农村宅基地流转的限制，但我国正处于转型期，各项制度的改革还需要一个过程，法律本身也有滞后性。根据现有的法律制度，农村房屋出售给集体经济组织以外成员会因违反法律的强制性规定而无效。