“傍”着南城CBD “混搭”大项目扎堆而至

核心提示

今年南城CBD核心商圈周边规划建设“风声”不断：先是南城总部基地一期9幅商业金融用地在9月初顺利开拍，依次被9大品牌房企“瓜分”进驻;11月，停滞近7年的中央商务区规划进入尾声，规划方案已于上月进入最后两强PK;而东莞大道沿线又一地标式建筑台商大厦目前竣工在即，明年即将入市销售招商;本土房企龙头光大地产最近再次把主要的新建项目汇聚在南城CBD周围：建筑面积逾50万平方米的综合体项目盛世豪庭日前已经动工。

据了解，以上几个聚集在南城CBD周围的规划片区、建设项目基本上都将以城市综合体的形象出现，每个项目中都包含有大体量的写字楼、商业用房、酒店等，它们也将是未来东莞城市CBD扩容下的最终产物。

南城CBD周围大体量综合体项目相继“冒出”，将会面临怎样的机遇和挑战?

市场扫描

近期：近百万平方米项目上市在即

今年，包括台商大厦、海德广场及光大盛世豪庭等三大综合体商住项目已在东莞大道沿线相继现身。其中台商大厦竣工在即，业界预期3个月内就会启动销售及招商。一路之隔的海德广场目前主体工程也已基本完成，明年有望进入招商阶段。据光大地产方面透露，于近期动工的盛世豪庭也有望在明年入市。

以上三大在建待售项目都是城市综合体类项目，位置邻近，整体建筑规模达到近百万平方米，项目产品线丰富，包含有酒店、写字楼、公寓及商业用房。

远期：10年内将现近千万平方米项目

据东莞中原市场研究部的初步估计，未来10年内，南城CBD核心区周围将出现近千万平方米的综合体项目。

除了有望在明年上市的上述三大综合体项目外，已在规划中的中央商务区将是未来新型城市综合体楼群中的最大亮点，而与中央商务区相接壤的南城总部基地一期逾55万平方米的用地已经被9大品牌开发商“分食”完毕。从用地的预期规划及定位看，作为东莞市行政中心区的重要补充，总部基地未来的整体规划也将是一个超大型的城市综合体。业界人士认为，中央商务区及南城总部基地将是推进东莞城市CBD扩容的第一波建设引擎。

此外，本土房企龙头光大地产也嗅到了城市CBD扩容的商机。据悉，今年光大取得了城市CBD核心区范围内面积最大的一个三旧改造片区——28.94公顷的火炼树旧村改造项目，经改造后火炼树旧村将变身为一个商业、办公和住宅为一体的大型城市综合体。

深度分析

政府导向：城市升级令开发转向商业

是什么因素促使众多的大型城市综合体片区项目规划建设相继出炉?东莞中原市场研究部经理车德锐认为，其中少不了政府规划的导向作用。

“目前东莞城市建设进程已从早期的住宅开发转为商业开发阶段，随着珠三角一体化及城市轨道交通建设进程的推进，东莞城市升级、CBD核心区扩容已势在必行，而大规模的三旧改造将直接带动东莞城市形象升级、产业升级。可以说，商家的参与建设与政府整体规划主导的意图是紧密相连的。”

东莞光大地产副总经理俞韶毅则表示，房企积极参与城市CBD扩容建设是城市发展的需要，其中风险与机遇并存，开发先行也是为了取得市场先机。

市场导向：

商业开发在东莞更“吃香”

车德锐认为，商业开发有望成为未来的投资热点也是城市综合体应运而生的一个关键因素。“楼市调控政策每次调控的焦点都是住宅和房价，从目前而言，抑制住宅投资热已是大势所趋，预计在短期内不会改变，而商业投资在这方面则没有太大影响。因此，在未来几年内，投资资金转向商业领域也是必然趋势，开发商顺势而变，将市场开发主导转向商业开发也是一种聪明的做法。”

就投资环境而言，开发商敢于大面积开发商业为主导的城市综合体项目，也是基于东莞本土的传统投资习惯。车德锐表示，商铺、写字楼等商业类产品在东莞有很好的市场，大量的东莞本土投资群体一直以来对商业类产品青睐有加，在楼市调控政策施行之下，商铺、写字楼产品日后在东莞会更加“吃香”。