楼市调控加码：市场期盼房价回归理性
今年将建1000万套保障房
根据已经披露的信息，今年全国的保障性住房建设需要1.4万亿元的投资，相当于去年全社会固定资产投资总额的1/20。据了解，目前中央已经明确，及时下拨中央财政专项补助资金;督促和引导金融机构支持保障性安居工程建设，抓紧制定支持公共租赁住房建设的中长期贷款政策。根据10%的土地出让金用于保障房建设的国家规定，去年全国土地出让金总额达2.7万亿元，即应投入2700亿元。截至2010年8月，中央财政去年年初安排的692亿元和追加安排的100亿元保障性住房建设资金已全部下达，加上地方公积金增值收益，保障房缺口仍然高达万亿，需要握有大量土地出让收入的地方政府积极投入。
据了解，目前各地政府广开思路拓展保障房建设的资金来源。目前已有北京、天津、重庆、攀枝花等28个城市开展公积金闲置资金支持保障房建设的试点。其中，北京去年一年试点用公积金贷款支持中心城区人口疏解与旧城保护安置房、公租房和经济适用房项目建设，贷款额度209.02亿元，惠及34个项目，建筑面积规模1113.1万平方米。重庆市为确保公租房建设速度明确民营企业可以参与公租房建设。
虽然各地在积极开拓住房公积金余额移用、社会融资、吸引民企参与投资建设、房地产信托投资等多种渠道，但很显然，保障房的本质是政府补贴低收入阶层住房，地方政府对保障房建设的资金投入应该是保障房建设的最大支点，提取土地出让金的10%是保障性住房建设的主要资金来源。民众的住房梦很大程度取决于这笔资金能否及时到位。
保障性住房离广大的中低薪阶层越来越近。然而保障性住房的有效供给问题随着建设量的逐年加大也逐渐凸现。
上海统计局报告显示，2010年上海市场化新建商品住宅平均销售价格为20995元/平方米，其中“经济适用住房、动迁安置住房等保障性住房销售面积735.46万平方米，占2010年的43.6%，比上年增长15.4%。上海2009年保障房销售面积为639万平方米，占当年住宅销售面积为21.8%。另据《中国统计年鉴2010》的数据，2009年上海销售经适房只有0.19万平方米，即上海所谓保障房大多是动拆迁安置房。
著名经济评论人叶檀指出，地方政府通过大拆大建加大保障房中棚户区改造等拆迁房的比例，这无助于增加住房的有效供应，对需要保障的不属于拆迁范围内的无房户作用不大。政府应将拆迁房的数据在保障房中单列出来，让真正的新增保障房一目了然。
去年我国共建公租房37万套，今年1000万套保障房任务中，公租房的规模虽然进一步扩大，将达到200多万套，是去年的6倍。但越来越多的人提出，保障性住房建设应以公租房和廉租房为主。两会前很多网友建议政府应该压缩乃至取消已经沦为公务员福利房和“特权房”的经济适用住房。从长远角度考虑，保障性住房政策的重心应倾向廉租房、公租房，明确规定公租房和廉租房在保障房建设中的比例，建立健全廉租房供应、退出机制，逐步地、有计划地、有制度地收缩寻租不断的经济适用房的供给，让低收入者切实有效地享有到保障性住房。对此，人们还需要等待政府从机制上进一步加以完善。
变买为租住有所居
限购令使今年的房屋租赁市场十分活跃。业内人士认为，新的调控政策带来的住房结构改变将逐渐使住房租赁市场与住房买卖市场并重发展。
今年房价走势如何是置业者最关心的问题。
限购令、首套房贷利率的上浮以及商业房贷和公积金贷款利率不断提高，促使许多准购房者将购房需求转为租房，二手房业主在惜售心理作用下也在由售改租。变买为租，“住有所居”成为很多人的选择。然而，虽然今年市场上可供出租的房源量有所增加，但租金价格出现大幅上涨，特别是北京、上海、广州、深圳以及杭州等房地产一线城市快速增长的房租价格令很多人难以接受。国家统计局公布的数据显示，1月份住房租金价格上涨7.1%。伟业我爱我家预测，2011年北京的租赁市场将呈现出可供出租的房源量明显增多，租房需求大幅增长的局面，相比去年将有10%以上的增长，而租金价格上涨幅度预计将达到12%。很多人忧心租房也将变为奢望。
从目前看，一线城市房租的陡涨与春节后需求增加有一定关系，同时与出租房业主叫高房价、部分房产中介的有意抬价不无关系。
最近已有消息，北京市正在研究相关措施以稳定租金。将于4月1日执行的《房地产经纪管理办法》将对房地产经纪机构和房地产经纪人捏造散布涨价信息，低价收进高价卖(租)出房屋赚取差价的行为予以限制。
另外，最近很多政协委员、业内人士也针对加大房屋租赁供量向政府提出多种建议。郭松海委员在提案中建议，当前，大规模建设公共租赁房是必要的，但毕竟有滞后期限。为此要增加租赁市场的有效供给，可以在住房空置率高的特大城市开征闲置税，迫使大量闲置住房进入市场，进而在一定程度上能稳定住房出租价格。政府应运用政策推进住房租赁业务，加大向存量市场拓展力度，改变长期以出售为中心的住房流通格局。伟业我爱我家则提出，降低收缴出租房综合税，以鼓励出租房屋。中原地产认为，租赁市场的价格完全取决于供求，而政策对供求心理预期改变影响很大，政策的导向与持久是使市场平衡的关键。
今年房价走势如何是置业者最关心的问题。
业内人士普遍认为，严厉调控政策的持续出台释放出决策层对楼市调控的决心。2011年房地产调控将继续加码。今年楼市房价回调预期在连续的政策刺激下将不断强化。治理通胀是2011年宏观调控的重点，物价的全面、持续上涨有望得到有效遏制，会为房地产调控创造条件。但如果2011年无法有效地管理通胀预期和治理通货膨胀，房地产作为少有的保值增值选择，仍将会带来投资性需求的进一步上升，进而使房地产成交价格得不到有效控制。
中国不动产研究中心预期，2011年前半年房地产市场将会在通胀与房地产调控的交互作用下运行，行业景气度有望维持上升，成交量可能会有较大幅度的下降。后半年通胀有望得到合理控制，房地产调控的影响将占据主导因素，房价有望保持稳定并出现小幅下降。
